Bauen im Landkreis

Mit dem Flächennutzungsplan, Bebauungsplänen, Innen- und Außenbereichssatzungen sollen die Gemeinden eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Gemeinwohl dienende sozialgerechte Bodennutzung für ihr Gebiet gewährleisten.
Bei der Ortsplanung mit der Schaffung von Wohnbau- und Gemeinbedarfsflächen und der Entwicklung von Gewerbegebieten ist von den Gemeinden zugleich auch verantwortungsvoll auf die Erhaltung von Naturräumen und Kulturlandschaft zu achten.
Sparsamer Umgang mit Grund und Boden, Ausgleich für Eingriffe in die Natur, Schutz der Siedlungen vor Hochwasser und Lärm sind nur einige der wichtigsten von der planenden Gemeinde zu beachtenden Themen.

• Aufgabe des Landratsamtes in der Bauleitplanung
  Die Bauleitplanung einer Gemeinde wird durch einen Aufstellungsbeschluss des zuständigen Gemeinde-/oder Stadtrates eingeleitet. Im Verfahren zur Aufstellung oder Änderung einer Planung werden sowohl die Öffentlichkeit als auch die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von der planenden Kommune beteiligt.
• Beratung der Gemeinden
  Die Gemeinden können vorab mit dem Landratsamt Kontakt aufnehmen, um sich zu schwierigen bauplanungsrechtlichen Fragen beraten zu lassen. Inhaltliche Fragen zu älteren Bebauungsplänen, z. B. ob eine Befreiung von den Festsetzungen möglich ist, beantworten Ihnen die Kolleginnen und Kollegen von der Unteren Bauaufsicht.

Die Beratung ist eine fachliche Ersteinschätzung, zu der in der Regel noch nicht alle Belange bekannt sind. In Einzelfällen können die Fragen das Ausmaß einer üblichen Beratung übersteigen. Hier wäre in der Folge aufgrund des hohen Umfangs der Prüfung ein Vorbescheidsantrag zu stellen.
Wir empfehlen für die Beratung einen Termin zu vereinbaren. So können Sie längere Wartezeiten während der allgemeinen Sprechzeiten vermeiden. Wer für Sie zuständig ist, entnehmen Sie bitte der PDF-Datei.

• Beratung zu Baufragen
  Unterlagen, die Sie für eine kompetente Bauberatung benötigen:
  Für eine zügige und effektive Beratung sollten Sie nach Möglichkeit die unten aufgeführten Unterlagen zur ersten Beratung mitbringen. Insbesondere, wenn Sie über die allgemeine Bauberatung hinaus noch besondere Fragen beantwortet haben möchten.
  • Angaben zum Baugrundstück, entweder Straße und Hausnummer oder Gemarkung, Flurstück/e
  • Information, ob eine Satzung/ Bebauungsplan existiert (Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach)
  • Informationen, ob es einschränkende Belastungen auf dem Grundstück gibt (z. B. Abstandsflächen)
  • Evtl. vorhandene Bauakten/Pläne/Genehmigungen
  • Die letzte Baugenehmigung
  • Abstandsflächennachweis
• Rechtliche Prüfung der Anträge (über die Gemeinde)
  Für den Bauantrag ist eine gesetzlich vorgeschriebene Form erforderlich. Genaueres regelt die Bauvorlagenverordnung – BauVorlV. Auch bei Verfahren mit eingeschränktem Prüfumfang sind vollständige Unterlagen erforderlich.
  Voraussetzung für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit sind von Beginn an vollständige Unterlagen und die Verwendung der aktuellen amtlichen Formulare.
  Er enthält mindestens (je 3-fach)
  • Ausgefüllte Antragsformulare
  • Amtlicher Lageplan
  • Eingabeplan
  • Baubeschreibung
  Ein Bauantrag wird bei der Gemeinde abgegeben, die ihn mit ihrer Stellungnahme an das Landratsamt weitergibt.
• Brandschutz
  Der Brandschutz ein zentrales Thema in der in der bayerischen Bauordnung und betrifft alle Gebäuden – Bestandsgebäude wie Neubauten. Der Brandschutz muss demnach bei jeder Baumaßnahme in der Planung und Umsetzung berücksichtigt werden. In Abhängigkeit zu Gebäudeklasse und Verfahrensart kann das Brandschutzkonzept von verschiedenen Personen erstellt werden. Die Bauaufsicht überprüft den Brandschutz jedoch nur in Sonderbauverfahren (s. Auflistung Art. 2 Abs. 4 Bayerische Bauordnung) und wenn in anderen Verfahren Abweichungen zum Brandschutz beantragt worden sind.
• Abstandsflächen
  Das Thema Abstandsfläche ist komplex und führt gerade bei einer dichten Bebauung häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Nachbarn. Die Abstandsflächen und Abstände sind geregelt in Art. 6 BayBO. Für die Planung eines Bauvorhabens wenden Sie sich bitte an einen vorlageberechtigten und qualifizierten Entwurfsverfasser. Bei der persönlichen Bauberatung im Landratsamt erhalten Sie Hilfestellung und Erläuterungen.

• Baubeginnsanzeige( Art. 68 Abs. 5 BayBO)
  Der Bauherr hat den Ausführungsbeginn genehmigungspflichtiger Bauvorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Baubeginnsanzeige). Vor Baubeginn müssen die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage festgelegt sein. Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass Absteckung und Höhenlage von ihr abgenommen oder die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen wird. Baugenehmigungen, Bauvorlagen, bautechnische Nachweise, soweit es sich nicht um Bauvorlagen handelt, sowie Bescheinigungen von Prüfsachverständigen müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen.
  Zuständig: Sachgebiet 32 – Bautechniker entsprechend der Mitarbeiterliste
• Nutzungsaufnahme
  Vor der beabsichtigten Aufnahme der Nutzung ist die Bauaufsichtsbehörde mindestens zwei Wochen vorher zu informieren (s. Formular „Anzeige der Nutzungsaufnahme“). Mit der Anzeige sind bei Vorhaben, bei denen der Standsicherheitsnachweis beziehungsweise der Brandschutznachweis von einem Prüfsachverständigen bescheinigt worden ist, die Bescheinigung Standsicherheit II beziehungsweise die Bescheinigung Brandschutz II vorzulegen. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 4 hat der Ersteller des Brandschutznachweises zu bestätigen, dass der Bau im Hinblick auf den Brandschutz ordnungsgemäß ausgeführt worden ist.
• Bauüberwachung und bauaufsichtliches Einschreiten
  Die Bauaufsicht ist befugt, die Einstellung von Arbeiten anzuordnen, wenn baulich Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert, abgebrochen oder beseitigt werden. Häufige Gründe für eine Baueinstellung (keine abschließende Aufzählung) sind:
  • die Durchführung baugenehmigungspflichtiger Maßnahmen, ohne dass die notwendige Baugenehmigung erteilt wurde (vgl. hierzu auch das Stichwort „Schwarzbau,“
  • baugenehmigungspflichtige Vorhaben, die von den genehmigten Bauvorlagen abweichen,
  • notwendige Bescheinigungen wie z.B. die Baubeginnsanzeige, Nachweise des Brandschutzes und der Standsicherheit (Statik) usw. wurden bei der Bauaufsicht nicht vorgelegt.

Ein Bauverbot kann sowohl mündlich als auch schriftlich angeordnet werden.

Die Anstrengungen der Denkmalschutzbehörden zielen darauf ab, eine gebäudeverträgliche Nutzung zu sichern und die schadlosesten und dauerhaftesten Bautechniken einzusetzen. Die Einschaltung von Architekten und erfahrenen Handwerkern, sowie Bestands- und Befunduntersuchungen sind unerlässlich. Ziel von Denkmalschutz und Denkmalpflege ist es, die Kulturdenkmale als Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung zu schützen und zu erhalten.

• Denkmalliste
  Besonders aussagefähige Gebäude und archäologische Zeugnisse werden in der Denkmalliste als Bau- oder Bodendenkmal erfasst. Diese wird vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) geführt. Zu finden ist die Liste ist im Internet auf der Homepage des BLfD.
• Was ist zu beachten
  Es bedarf für alle Maßnahmen an einem Denkmal oder in dessen Nähe einer Erlaubnis durch die Untere Denkmalschutzbehörde im Landratsamt. Wenn es sich um eine „größere“ bauliche Maßnahme oder eine Nutzungsänderung handelt, kontaktieren Sie bitte zuerst die Bauverwaltung (SG 31), um baurechtliche Fragen zu klären.
• Erlaubnisanträge
  Sofern eine Baumaßnahme nicht einer Baugenehmigung bedarf, ist eine Erlaubnis gem. Art. 6 und 15 BayDSchG erforderlich. Für die Erteilung der Erlaubnis ist die Untere Denkmalschutzbehörde zuständig. Das Verfahren ist kostenfrei. Den Antrag finden Sie auf der Homepage des Landratsamtes.Der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis bedarf:
  • wer Baudenkmäler beseitigen oder verändern will
  • wer in der Nähe von Baudenkmälern Anlagen errichtet, verändert oder beseitigt, wenn sich dies auf
  • Bestand oder
  • Erscheinungsbild eines der Baudenkmäler
  auswirken kann.
• Förderung und Zuschüsse
  Zuschüsse zu denkmalpflegerischen Maßnahmen können im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel (wird jährlich neu durch das Land Bayern festgesetzt) erteilt werden. Diese gewährt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD). Die Zuschüsse können nur für erlaubte Maßnahmen bewilligt werden. Bitte wenden Sie sich daher frühzeitig an die Untere Denkmalschutzbehörde, ob und welche Zuschüsse/ Förderungen in Frage kommen könnten.

• Versammlungsstätten
  Es gibt die Möglichkeit der vorübergehenden Verwendung von Räumen wie z.B. Stadl, landwirtschaftlicher Maschinenhallen etc. für Veranstaltungen. Erst wenn diese Räume im Zuge der Veranstaltung von mehr als 200 Besuchern genutzt werden, ist dies dem LRA (s. Formular „VStättV“) anzuzeigen.
  Bei Veranstaltungen im Freien (z.B. Konzerten) ist keine Anzeige nach § 47 VStättV erforderlich. Beachten Sie bitte, dass ggf. zusätzlich eine Anzeige für fliegende Bauten (z.B. Zelte ab 75 qm, Tribünen über 100 qm) notwendig sein kann.
  Wir möchten Sie um die Einreichung der Anzeige mit den erforderlichen Unterlagen mindestens 4 Wochen vor Veranstaltungsbeginn im Landratsamt Rosenheim bitten. Eine Anzeige ist nicht erforderlich, wenn die Räume bereits als Versammlungsstätte genehmigt sind und die Genehmigung die Art der Veranstaltung einschließt.
  Zuständig: Sachgebiet 32 – Bautechniker entsprechend der Mitarbeiterliste
• „Fliegende Bauten“
  Fliegende Bauten sind Anlagen, die dazu bestimmt sind wiederholt, an unterschiedlichen Orten auf- und abgebaut zu werden. Ab einer Größe von 75 m² muss ein Zelt bei der Unteren Bauaufsicht angezeigt werden. Hierzu benötigen Sie:
  1. Prüfbuch mit gültiger Ausführungsgenehmigung
  2. Anzeige des „Fliegende Bauten“ mit dem entsprechenden Formular (s. Homepage des Landratsamtes) mind. 1. Woche vor Abnahme des Zeltes.Bitte vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin zur Abnahme mit dem Bauamt. Eine Abnahme ist zwischen Mo- bis Freitag (Freitags nur bis 12:00 Uhr) möglich.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Rosenheim ermittelt seit 1963 alle zwei Jahre amtliche Bodenrichtwerte nach § 193 Baugesetzbuch. Die nächste Bodenrichtwertermittlung erfolgt zum Stand 31.12.2020 und wird voraussichtlich bis Ende Juni 2021 beschlossen und veröffentlicht.

Eine amtliche Bodenrichtwertauskunft ist gebührenpflichtig.
Die Bodenrichtwerte  Stichtag zum 31.12.2016 und 31.12.2018 können im Internet unter www.boris-bayern.de als Einzelauskunft oder als Dauerauskunft (Bodenrichtwertkarte gesamter Landkreis) direkt – ohne Zeitverzögerung – abgerufen werden. Ältere Stichtage können nur schriftlich bei der Geschäftsstelle angefordert werden.

Gebühren:
Einzelauskunft: 30€ je Richtwert
Dauerauskunft:
1. Kontingent: 300€ (begrenzt auf 300 Grundstücksaufrufe)
2. Kontingent: 200€ (begrenzt auf weitere 300 Grundstücksaufrufe)
3. Kontingent: 100€ (ab der 3. Dauerauskunft ohne Begrenzung)

Einzelauskünfte zu allen Stichtagen können grundsätzlich auch schriftlich oder per Mail bei der Geschäftsstelle angefordert werden. Die Bearbeitung erfolgt in der Regel innerhalb einer Woche.

Bei Anforderung sind folgende Angaben anzugeben:

• die Flurstücksnummer und Gemarkung oder Gemeinde, Straße und Hausnummer
• Stichtag des benötigten Bodenrichtwertes
• Einverständniserklärung über Kostenübernahme von 35 € je Richtwert
• Liefer- und Rechnungsadresse
• Telefonnummer für Rückfragen

Gebühren:

Einzelauskunft Stichtage 31.12.2016 und 31.12.2018
35 € je Richtwert

Einzelauskunft ältere Stichtage
25 € je Richtwert

Die neuen Richtwerte zum Stichtag 31.12.2020 werden bis Ende Juni 2021 beschlossen und veröffentlicht.

Im unten aufgeführten Download kann eine Übersicht über das mittlere Preisniveau von Wohnbauland je Gemeinde im Landkreis Rosenheim heruntergeladen werden.

Die Notare und Gerichte sind verpflichtet dem Gutachterausschuss alle Kauf-, Tausch- und Erbbaurechtsurkunden über Immobilien und Beschlüsse über Zwangsversteigerungen zu übermitteln. Die Urkunden werden anonymisiert erfasst und gehen – soweit geeignet – in die Kaufpreissammlung ein. Die Daten der Kaufpreissammlung sind u. a. Grundlage für Wertgutachten, Bodenrichtwerte und Marktberichte.

Der Kaufpreis einer Immobilie wird durch die Lage, die Nutzungsmöglichkeiten und den Zustand beeinflusst. Um die Immobilie beurteilen zu können, werden Fragebögen an die Erwerber versendet und einige Angaben (z. B. Art der Nutzung, Baujahr, Größe, Zustand) erbeten. In einer Gesamtschau (z. B. Marktbericht) werden die Kaufpreise der Immobilien ausgewertet und geben eine Übersicht über den Immobilienmarkt. Die Angaben werden streng vertraulich behandelt und keine persönlichen Daten gespeichert.

Auf Antrag können bei nachgewiesenem berechtigten Interesse kostenpflichtige Auskünfte aus der Kaufpreissammlung von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt werden, z.B. an mit einer Wertermittlung befasste öffentlich bestellte Sachverständige oder mit Grundstückswertermittlung befasste Behörden. Auskünfte dürfen nur zweckentsprechend verwendet und nicht weitergegeben werden.

Die Kaufpreissammlung wird geführt

• für unbebaute Grundstücke seit 1975
• für bebaute Grundstücke seit 2009
• für Eigentumswohnungen seit 2011

Ziel der Tätigkeit des Gutachterausschusses ist die Schaffung und Gewährleistung von Transparenz am örtlichen und regionalen Grundstücksmarkt, sowohl für die breite Öffentlichkeit als auch am Immobilienmarkt tätige Personen.
Diese Transparenz wird unter anderem durch Grundstücksmarktberichte erzeugt.

Seit 2017 erstellt der Landkreis Rosenheim jährlich einen Immobilienmarktbericht. Über www.boris-bayern.de unter der Rubrik “weitere Marktdaten erwerben” können diese erworben werden.

• Immobilienmarktbericht 2017 für 45 € (Vorschau siehe u.a. PDF)
• Immobilienmarktbericht 2018 für 50 € (Vorschau siehe u.a. PDF)

Marktübersichten für Wohn- und Teileigentum für die Jahre 2012 – 2014 können bei Bedarf über die Geschäftsstelle jeweils für 20 € erworben werden.

Auf Antrag erstellt der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken.

Gesetzliche Grundlage für die Ausfertigung von Gutachten sind die Inhalte des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Darüber hinaus werden auch die Inhalte der Sachwert-, Vergleichswert- und der Ertragswertrichtlinie berücksichtigt. Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, außer es ist gesetzlich bestimmt oder vereinbart.

Wenn für Sie der Gutachterausschuss des Landkreises Rosenheim ein Gutachten erstellen soll, benutzen Sie bitte das hier zur Verfügung gestellte Formular.

Für die Erstellung von Wertgutachten werden Gebühren und Auslagen gem. § 15 der Gutachterausschussverordnung erhoben. Die Gebühren sind abhängig von dem im Gutachten ermittelten Wert.

Gebühren gemäß § 15 BayGaV:

bei einem ermittelten Wert bis           (Regelfall)

200.000 Euro                1.650 Euro

300.000 Euro                1.700 Euro

400.000 Euro                1.800 Euro

500.000 Euro                1.900 Euro

750.000 Euro                2.500 Euro

1.000.000 Euro             1.000 Euro zuzügl. 0,2 % des Werts

10.000.000 Euro           2.000 Euro zuzügl. 0,1 % des Werts

Zusätzlich werden Auslagen für Ortsbesichtigung, Behördengänge, Planerstellungen, Berechnungen, Kaufpreisauskünfte, Bodenrichtwerte, Büronebenkosten und ggf. anfallende Nebenkosten eines beteiligten Sachverständigen oder beteiligter Dritter u.a. berechnet. Zu- und Abschläge bei erheblichem zusätzlichem bzw. geringerem Aufwand können bis zu 50 % angebracht werden.

• Neubau, Erweiterung, Sanierung und Bauunterhalt für Kreiseigene Gebäude
• Technische, wirtschaftliche und haushaltsrechtliche Begleitung der Bau- und Bauunterhaltsmaßnahmen
• Beauftragung von ausführenden Firmen, Ingenieuren, Architekten und Sachverständigen
• Wahrnehmung der Bauherrenvertretung für den Landkreis Rosenheim bei Neu-, Sanierungs-, Erweiterungs- und Umbaumaßnahmen gegenüber Fachbehörden sowie Architekten und Baufirmen
• Beratung und Information der Nutzer und Ausschüsse in allen bautechnischen Fragen in Zusammenarbeit mit Architektur- und Ingenieurbüros
• Hochbauplanung, Erstellen von Leistungsbeschreibungen, Prüfung der Angebote, Vorbereitung der Vergabeunterlagen, Vergabe, Bauleitung und Objektdokumentation
• Energetische und brandschutztechnische Sanierungen, Sicherstellen des Unterhalts der Gebäudetechnik

1. Schulen

• • Gymnasien in Bruckmühl, Bad Aibling, Raubling, Prien a. Ch. und Wasserburg a. Inn
  • Berufliche Oberschulen in Rosenheim und Wasserburg a. Inn
  • Realschulen in Bruckmühl, Bad Aibling, Brannenburg, Prien a. Ch. und Wasserburg a. Inn
  • Wirtschaftsschule in Bad Aibling
  • Berufsschulen in Bad Aibling, Rosenheim und Wasserburg a. Inn
  • Landwirtschaftsschule in Rosenheim
  • Sonderpädagogische Förderzentren in Bad Aibling, Brannenburg, Prien a. Ch. und Wasserburg a. Inn

2. Bauhöfe in Bad Aibling, Riedering und Wasserburg a. Inn
3. Müllabfuhrbetrieb in Raubling
4. Verwaltungsgebäude in Rosenheim
5. Schülerheime in Wasserburg a. Inn
6. Badeplätze am Simssee, Hartsee, Rinsee und Langbürger See
7. Schloss Hartmannsberg, Bad Endorf
8. Zeltlagerplatz in Kohlstatt, Riedering
9. Hafengebäude am Chiemsee
10. Seegaststätte in Ecking am Simssee

Im Bayerischen Staatsanzeiger werden alle öffentlichen und europaweiten Ausschreibungen veröffentlicht.

Alle öffentlichen und europaweiten Ausschreibungen können bei www.subreport.de heruntergeladen werden.

• An- und Verkauf von Grundstücken einschließlich Bestellung von Erbbaurechten
• Einräumung von Nutzungsrechten und Dienstbarkeiten an kreiseigenen Liegenschaften
  (z.B. Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, Eintragungen naturschutzrechtlicher Art) sowie Bestellung von Dienstbarkeiten für den Landkreis
• Verwaltung der Liegenschaften einschließlich Ausschreibung und Abschluss der erforderlichen Verträge für Ver- und Entsorgung sowie deren Bewirtschaftung
• Anmietungen, Vermietungen und Pachten bebauter Grundstücke und Betreuung der landkreiseigenen Mietwohnungen
• Mitwirkung bei der Bewirtschaftung der Mietwohnungen der Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises
• rechtliche Abwicklung des Grundstückserwerbs und rechtliche Betreuung für die Kreisstraßen
• Koordinierung von Bauhofeinsätzen im Rahmen der Liegenschaftsbewirtschaftung

• Planung von Neubaumaßnahmen an Straßen, Kreisverkehrsplätzen, Brücken, Geh- und Radwegen etc.
• Ausschreibung, Vergabe und Überwachung der Maßnahmen
• Bauherrenvertretung gegenüber Ingenieurbüros und Baufirmen
• Unterhalt der Straßen, Geh- und Radwege und Brücken
• Stellungnahmen zu Bauvorhaben, Flächennutzungsplänen, Bebauungsplänen an Kreisstraßen und zu Kiesabbauanträgen
• Gestattungsverträge mit Versorgern und Entsorgern sowie Erstellung von Bescheiden nach dem Telekommunikationsgesetz
• Vereinbarungen mit Städten und Gemeinden
• Straßenverwaltung mit Widmung und Führen der Straßenverzeichnisse
• Straßenverkehrszählung
• Tiefbautechnische Beratung von Städten und Gemeinden
• Stellungnahmen zu Schwertransporten
• Verkehrssicherungspflicht als Straßenbaulastträger
• Grünpflege, Beschilderung, Markierung, Schutzplanken,
  Unterhalt von Entwässerungseinrichtungen, Bankettarbeiten, Ausführung von Asphaltierungen in kleinerem Umfang etc.
• Abwicklung von Unfallschäden durch Dritte an Kreiseigentum
• Organisation des Winterdienstes mit eigenen Fahrzeugen, Koordination der Fremdunternehmer, Einsatzüberwachung etc.
• Betreuung der Liegenschaften des Landkreises wie z. B. Badeplätze Simssee etc.
• Unterhaltung und Rekultivierung der ehemaligen Landkreisabfalldeponien
• Beratung zu Planung und Bau von Wertstoffhöfen und von Kompostierungsanlagen

Informationen zu aktuellen Baustellen und zur aktuellen Verkehrssituation im Landkreis finden Sie unter: www.bayerninfo.de

Weitere Informationen folgen in Kürze.

• Kreisbauhof Riedering, Achenweg 5, 83083 Riedering
• Kreisbauhof Wasserburg, Prienerstraße 1, 83512 Wasserburg am Inn